Доходное место: Офисы для автомобилей

Помимо традиционных офисных, складских, торговых и гостиничных объектов на рынке коммерческой недвижимости есть множество зданий, позволяющих использовать помещения ради получения прибыли. Зачастую залогом успеха таких объектов является рост числа потенциальных клиентов. Одной из самых многочисленных групп в России являются автомобилисты, и владельцы обслуживающих их автотехцентров могут использовать принадлежащие им объекты недвижимости с максимальной выгодой.

Автотехцентр — это, строго говоря, автомобильный сервисный центр, в котором можно получить полный набор услуг по ремонту четырехколесного друга. Поэтому популярность таких центров напрямую связана с популярностью самих автомобилей. За последние 10 лет, по данным аналитического агентства "Автостат", емкость российского рынка легковых автомобилей выросла более чем в два раза — с $12,8 млрд до $34 млрд. Только за 2006 г. в России было продано более 1,7 млн легковых автомобилей, а за первые 10 месяцев 2007 г. на российском рынке было реализовано уже 1,91 млн новых легковушек. Это почти на треть больше, чем за аналогичный период 2006 г. За октябрь российские автолюбители приобрели более 230 000 новых автомобилей, что, по мнению экспертов, свидетельствует о том, что Россия становится важнейшим в Европе автомобильным рынком. Только в Германии ежемесячно продается больше автомобилей: 282 000 штук, а в остальных крупных странах — Великобритании, Италии или Франции — эти показатели уже ниже.На долю Москвы и Московской области сейчас приходится более трети от общего объема продаж новых легковых автомобилей в России.

По прогнозу Merrill Lynch, Россия уже в этом году может стать вторым или третьим авторынком в Европе. По их данным, объем российского рынка к концу 2007 г. составит 2,2 млн машин, увеличившись за год более чем на 25%. Поэтому, по словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, "в Москве теперь уже работают сотни автотехцентров среднего и крупного формата".

"Управлять современным автотехцентром — это довольно затратный бизнес. Существует множество проблем, связанных с экологической нестабильностью нашего бизнеса, например с той же утилизацией ненужных деталей. Раньше правительство Москвы разрабатывало специальную программу по созданию пунктов утилизации, потом она была свернута, и такие предприятия больше не предлагают свои услуги. Кузовные станции выбрасывают на свалки тоннами битый пластик. Во всем мире все это сырье используется и перерабатывается, можно создать побочный бизнес. У нас такой возможности нет", — рассказывает технический директор автотехцентров "Автопост-2000" Борис Аржанников. По его словам, сложности ведения бизнеса зависят также от того, принадлежит автотехцентр дилерской сети или нет.

"Последнее время автоцентрам сложно не становиться дилерами, потому что крупные автоконцерны требуют, чтобы операции с автомобилями проводились с помощью оборудования, которое производит сам концерн. В принципе, они хотят, чтобы люди обслуживались только на дилерских станциях. Поэтому если в Москве открывается крупный автотехцентр, то он пытается стать чьим-то дилером. От него в ответ требуют, чтобы он придерживался каких-то общих правил, внутреннего порядка, организовывал должным образом общение с клиентами, выдвигают требования к оборудованию. В принципе, некоторые из этих требований не всегда очень нужны для выполнения работ и на их качестве никак не сказываются", — говорит эксперт. Но, по его словам, если сравнить цены дилерских и недилерских центров, то у первых они будут в разы больше из-за большой расходной части. С другой стороны, по мнению Аржанникова, только дилеры могут получить инструментарий для работы с дорогими западными автомобилями. Однако в любом случае и дилерские, и недилерские автотехцентры нуждаются в дополнительных финансовых ресурсах.

Одним из способов привлечения ресурсов эксперты называют продажу непрофильных активов, например зданий автотехцентров. "Автотехцентры можно оценивать с точки зрения чистого операционного дохода, т. е. дохода за вычетом всех издержек, оценки качества арендного контракта и оценки качества арендатора. Существенную роль играет возможность замены арендатора в чрезвычайной ситуации, которая для данного рынка может стать проблемой. Исходя из этих параметров определяется ставка капитализации. Я думаю, что для автотехцентров в учетом всех рисков ставка капитализации находится на уровне 11-12%", — говорит Аржанников.

Российские автотехцентры уже давно интересуют иностранных покупателей. В их роли могут выступать как крупные профильные игроки, так и институциональные инвесторы, просто заинтересованные в получении постоянного дохода.

"Насколько нам известно, такие сделки проходят пока достаточно редко. Пока собственники подобных активов предпочитают сохранять права собственности за собой. Есть случаи продажи по этой модели различных независимых автотехцентров, но и они носят единичный характер", — комментирует Юрий Еремин. На сегодняшний день на российском рынке была заключена только одна такая сделка. Британский фонд Rutley Russia Property Fund (RRPF), ориентированный на инвестиции в российскую недвижимость, выкупил автомобильные и сервисные центры, принадлежащие одному из дилеров Mercedes — компании "М-Промсервис". Первой была закрыта сделка по покупке такого центра в подмосковной Апрелевке. Фонд согласился заплатить за него $20 млн. Затем RRPF купил еще четыре центра: два — в Москве и по одному — в Санкт-Петербурге и Самаре. Более того, RRPF анонсировал планы вложить до $200 млн в строительство 30 новых центров для "М-Промсервиса" в крупных городах России. "М-Промсервис" сохранил право долгосрочной аренды своих бывших помещений сроком на 15 лет.

Мотивы заключения сделки в компании "М-Промсервис" комментировать отказались. Как предполагает Юрий Еремин, "для владельцев автотехцентров такая продажа — это способ получения средств, которые могут быть направлены на расширение бизнеса или иные цели". "Компания находится в здании, которым владеет, и ее устраивают технические условия размещения. Но ее профильный бизнес имеет широкие перспективы развития и более высокую рентабельность по сравнению с рынком недвижимости. Тогда компания решает "обналичить" средства, вложенные в здание, чтобы пустить их в оборот и в итоге получить больше прибыли, но продолжить свое пребывание в здании. Необходимо найти инвестора, который захочет приобрести данный объект с обязательством сдать его в аренду только компании-продавцу. Для этого, разумеется, здание должно быть коммерчески привлекательным, а продавец — надежной и стабильной компанией", — рассказал генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов.


	главная \| о ресурсе \| контакты \| размещение рекламы \| новости RSS	карта сайта \| поиск по сайту